人口是楼市的基石。
作者：马克
人口是楼市的基石。
楼市的变化，很多时候底层逻辑是人口的变化和流动。
上海楼市迅猛发展的20年，也是上海人口快速增长的20年。
最近我观察到，上海的人口又有了一些新变化，无论是在总量还是在结构上。
而这对楼市，也有深刻影响。
上海人口总量微增
最近网上有个说法："上海人都走了，地铁都不挤了。"
这个说法的依据是上海去年地铁客流下降。
这是事实，据统计：
2025年上海轨道交通全网日均客流1015万人次，同比微降1.1%，20条运营线路中有16条客流出现下降。
▲图源上海发布
但把这个简单等同于"上海人口流出"，不对。
因为人口增加也是事实。
3月30日，上海市统计局发布的2025年统计公报：2025年末上海常住人口2485.41万人，比2024年增加了5.15万人。
横向对比来看，上海是四大直辖市中唯一实现常住人口正增长的城市。
2025年四大直辖市的人口数据，上海常住人口增加，北京、重庆、天津常住人口减少。
▲制图：城市财经；数据：各城市统计局
上海的人不是少了，而是分布和结构都在变。
1）常住人口微增，但结构大调整。
2025年末，上海户籍常住人口1510.91万人，同比增加14.14万人；
外来常住人口974.50万人，同比减少8.99万人。
外来常住人口从2020年外来人口峰值1047万，到2025年的974.5万，五年间减少了约72.5万。
但同期户籍人口增加了超过100万。
这100万人真正留下来了——上海正在把那些真正愿意长期扎根的人，变成"自己人"。
2）自然增长持续为负，且缺口在扩大。
2025年上海出生10.7万人，死亡16.4万人，自然减少5.7万人。出生率4.31‰，死亡率6.61‰，自然增长率-2.3‰。
国家已经开始发钱鼓励生育，幼儿园也开始免费了。然而上海的生育率所面临的，并非即将到来的严峻考验，它已经是“严峻”本身了。
不过上海在自然负增长5.7万人的情况下，常住人口还能净增5.15万人，说明2025年有大约10.85万人通过各种方式迁入上海。
3）落户数据变化
2025年，上海通过居转户和人才引进两大通道，共落户约7.6万人。
其中居转户38618人，连续四年增长；人才引进37469人，比上年减少约5906人。
居转户是在上海踏实工作7年、按时缴纳社保个税的普通人。
这个群体连续四年增长，说明上海越来越看重"长期主义者"。
人才引进人数下降，背后是政策端发生一些新变化，部分入口收紧了，部分入口放松了——政策明显向集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业倾斜。
能推动产业升级的高端人才，落户通道依然顺畅。
与此同时，落户门槛在实质性放宽：QS前50院校毕业生直接取消社保要求；临港、张江拿到自主审批权；居转户取消计划生育限制……
地铁客流为什么下降？
回头来看，25年上海地铁客流为什么下降了？
实则是其他维度的原因。
1）2025年底，上海轨道交通运营里程达到906公里，比2019年的705公里增长了28.6%。
杯子变大了近三分之一，水还是那么多，当然显得"水少了"。
2）更关键的是客流分布的变化。
2025年工作日，内环内客流同比下降1.3%，而外环外区域整体上升1.5%。
背后是中心城区人少了，郊区人多了。
比如15号线、17号线客流同比增长约5%，前者是因为上海南站高铁到发增加，后者与青浦华为研发基地岗位导入直接相关。
陆家嘴、静安寺、人民广场这些核心站点，早高峰出站客流虽然仍居前列，但内环内的客流规模正在缩水。
上海过去那种"所有人都到市中心上班"的模式正在转变。
张江、临港、虹桥商务区这些产业新城，建造了大量的配套居住区，职住平衡真正成为现实。
上海城投宽庭张江社区，一二期加起来七千多套房源，是全国最大的保租房社区，接纳了大量的张江打工人。
另外就是线上居家办公的人越来越多了，这些人坐地铁的频率也大幅降低。
简单说就是郊区居住郊区上班的人多了。
而且现在每个片区都有大型商场，周末逛街也没必要专门坐地铁去市区了。
3）出行方式的多元化也在分流地铁客流。
上海的绿牌车越来越多，电瓶车也越来越多，都分流了地铁客流。
上海新能源汽车保有量已突破192万辆，占全市汽车总量的三分之一。
中长途通勤选择自驾的人越来越多，3到8公里的短途则被电动自行车分流。
最后就是我们一直说的中心城区大规模动迁，也体现在地铁客流上了。
2016年到2023年，浦西7个市区除了徐汇外，常住人口都是负增长。
尤其是黄浦区，常住人口7年间从65.6万下滑至50.47万，降幅高达23%。虹口则流失了15.53%，静安区减少12.31%。
上海人口质量在提升
上海的人口，不能简单看增减。
最近两年涌入上海的，是高学历、高技能、能够支撑未来产业升级的人才。
猎聘网数据显示，2024年7月至2025年6月的毕业季，上海发布的岗位数量占全国12.4%，名列第一；在具身智能领域，上海职位占比高达17.92%，同样全国首位。
临港新片区累计吸引青年人才超过13万，浦东生物医药产业集聚14余万专业人员，其中留学归国和外籍人士2.2万。
上海对高端人才的吸引力没有减弱，反而在增强。
最新数据显示，上海今年一季度GDP同比增长5.9%，这个数字相当炸裂。
其中三大先导产业制造业产值同比增长16.1%，贡献很大：集成电路制造业产值增长21.3%，人工智能制造业产值增长19.2%，生物医药制造业产值增长9.6%。
传统行业的朋友们可能感受不明显，但新兴行业的从业者是真的爽。工资涨，股票涨，钱途一片大好。
包括我们的买房客户，很多都是新兴行业的青年才俊。
所以，不是上海的门槛变高了，而是这座城市正在变得越来越"挑人"——不是挑出身，而是挑能力、挑贡献、挑与产业方向的匹配度。
对楼市有何影响
人口结构的变化，会直接映射到住房需求上。
外来常住人口从2020年的1047万降到2025年的974.5万，意味着新增刚需购房的池子可能会收缩。
但另一方面，户籍人口每年以十几万的速度增长，叠加老龄化加深，改善型和养老型需求在快速上升。
根据《2025年上海统计年鉴》，2024年上海户籍60岁及以上老年人口有576.9万人，占户籍总人口的37.6%。
老龄化加深，未来电梯房、近医疗资源的房子会越来越吃香；
而纯刚需的小户型，如果地段和配套没有优势，流动性会面临压力。
特别是无电梯配套差的高层老破小，流动性会越来越低。
从2500万人口红线提出到后来淡出，上海其实早就不单纯追求人口数量增长了。
更多的是注重人口质量的提升，而从城市空间结构上来看，也一直在追求多中心的均衡发展。
最后，在上海立足，从来不是一件容易事。
对于年轻人和真正的人才来说，现在的上海，其实比以前更友好了。
落户门槛在降低，就业机会在增加，生活环境在改善，城市的包容性也在增强。
关键是随着房价回调，首付房贷利率降低，上海买房的门槛和压力也下来了。
上海依然是中国最有活力、最有潜力、最有吸引力的城市之一。上海依然是全国人的上海。
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